Première publication: 10 novembre 2014

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Règles de base pour réussir vos photos immobilières

pour une vente directe du propriétaire de votre maison en Espagne (ou tout pays ensoleillé)

Des photos pour vendre: principe no. 1 : soleil et ciel bleu

Maison sous la pluie avec ciel couvert

En vue d'une vente directe du propriétaire de n'importe quel bien immobilier en Espagne, il faut savoir se mettre à la place du client : c'est difficile. Posez-vous la question : « l'acheteur, qu'est-ce qu'il cherche avec sa future propriété, maison ou appartement en Espagne ? ». Et la réponse est : LE SOLEIL ! (et le prix, mais ça, ça ne se photographie pas). D'où la règle no. 1 : il DOIT y avoir du ciel bleu (avec assez de soleil pour qu'on voie clairement les ombres ; pas d'ombres = pas assez de soleil). Une maison photographiée sous la pluie n'aura pas sa chance.

C'est basique, mais même des « professionnels » présentent encore des photos sans soleil à leur catalogue.




Ces deux maisons présentaient un rapport qualité/prix similaire. Celle de gauche (dalles encore luisantes de pluie) ne m'a jamais valu une seule question en deux ans, alors que pour celle ci-dessous j'ai dû répondre à six messages en un mois.


Maison sous le soleil avec ciel bleu

Avec des photos prises sous la pluie, dans le brouillard, ou (sauf circonstance très particulière) de nuit, vous n'avez aucune chance d'être jamais contacté, sauf si vous présentez votre bien avec une décote d'au moins 50% sur les prix du marché, et encore : l'amateur se méfiera, se demandant quel défaut cache un tel rabais.

Un bon agent immobilier dans une région touristique le sait : il ne vend pas des maisons, il vend du soleil et du ciel bleu, avec, en dessous, une propriété, villa ou appartement, qui puisse correspondre au budget de l'acheteur.


Rôle de la photo : informer et séduire décider le contact

Votre propriété doit être présentée de manière dépouillée, sobre, mais si possible pas complètement vide. Et vos photos doivent décider des « prospects » (l'acheteur potentiel, il ne recevra le titre de « client » que s'il achète), à venir visiter. Pour cela, vos photos doivent INFORMER et SÉDUIRE. D'où le…

Principe no. 2 : DÉPERSONNALISER

Vous ne vivriez pas dans une autre ambiance que la vôtre (meubles, décorations). Mais ce qui vous plaît à vous ne plaira pas forcément aux prospects, aux amateurs, aux « gens » qui visiteront votre propriété.

« Ces gens-là n'ont aucun goût » ? peut-être… mais imaginez l'appartement ou la villa de vos meilleurs amis : est-ce que vous pourriez vivre dans le même décor qu'eux, avec les mêmes meubles, disposés de la même manière ? C'est peu probable. Et pourtant, ce sont d'excellents amis.

Au moins pour les photos, il convient donc de dépersonnaliser votre propriété. De même que lorsque vous en offrirez la visite au prospect, mais si vous y habitez encore en attendant de vendre, ça peut être plus difficile.

« Dépersonnaliser » ne veut pas forcément dire « vider ». Au contraire, les promoteurs décorent toujours leurs appartements ou villas « témoin » avec un mobilier minimaliste, démontrant que oui, si on met un lit double dans cette chambre, il reste de la place pour s'y déplacer, ou encore que le salon peut accueillir une grande table et quelques fauteuils.

Mais les souvenirs, bibelots africains ou posters un peu « olé-olé » doivent disparaître du paysage avant de faire la photo, ainsi que tout ce qui ressort de vos goûts personnels, de vos hobbys ; voici une liste :

Salon où on ne voit pas grand chose par manque de lumière, sauf qu'il y règne un désordre incroyable

La photo de droite est sans commentaire. Celle ci-dessous présente un alignement de photos, des tableaux et deux casiers en désordre, peu séduisants.

Une chambre à coucher qui mériterait un peu de rangement: photos alignées sur le meuble, portrait de la Vierge Marie, casiers en désordre

J'exagère ? Non. Face au prospect qui consulte un catalogue immobilier, vous êtes en concurrrence avec des dizaines de propriétés similaires à la vôtre, même si votre bien est unique. Et le prospect ne se dira pas consciemment: « je n'irai pas visiter cette villa parce qu'il y a un chat » mais dans le choix qu'il fait des propriétés à visiter, s'agissant de celle-ci, il pensera « je ne sais pas… il y a quelque chose qui me dérange, j'élimine ».

Bien entendu, s'il était venu sur place, il est vraisemblable que dans une maison lui plaisant, sentant la séduction monter, même en voyant le chat, il aurait oublié sa réticence initiale, et vous aurait fait une offre. Mais pour ça, il faut qu'il vienne, et vos photos sont votre seule chance de le décider à venir vous voir.

Pour les mêmes raisons, vous éviterez avec profit sur vos photos les éléments suivants :

Une autre chambre à coucher qui a besoin de rangement: photos alignées sur le meuble, et présence de la propriétaire sur la photo

En effet, les grands lampadaires accrochés au plafond « mangent » l'espace, et amoindrissent sur une photo l'impression de volume que peut dégager une pièce, en particulier un salon. C'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

À droite: désolé Madame, vous êtes dans le champ; et là encore, le dessus du meuble est encombré.


Cuisine très encombrée

Achat: le rôle de Madame

Dans l'immobilier, neuf fois sur dix, c'est Madame qui décide quel logement la famille va acheter. Et neuf fois sur dix, Madame passe beaucoup de temps à la cuisine, lieu des réussites qui lui valent la considération de son entourage. Donc Madame va regarder en premier lieu, sur les photos aussi, la cuisine : elle doit être propre, « lisible » dans sa structure.

Et pourtant, il m'est arrivé de recevoir, là encore d'un « professionnel », la photo d'une cuisine dont l'évier débordait de vaisselle sale. Devant l'inutilité absolue de publier un tel « document », j'ai refusé la photo, et comme il est inutile de publier une villa sans la photo de la cuisine, j'ai refusé la villa.

Dans le cas d'annonces payantes, nous publierons ce que vous enverrez, mais ne passerons pas des heures à nettoyer une cuisine avec un programme de traitement d'images.


Salle de bain très encombrée

Encore quelques détails

Salle de bain : fermez le couvercle de la cuvette des toilettes, ou c'est là que risque de se terminer la réflexion du lecteur. Ici aussi, c'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

Vous éviterez aussi, pour une meilleure séduction :

Une salle de bain doit être propre, impeccable : comme à l'hôtel.

Portes: une porte, que ce soit le portail d'entrée ou une porte intérieure, doit être ouverte. Avec une porte (surtout d'entrée) fermée, le lecteur aura un sentiment de rejet, alors qu'avec une porte ouverte, il se sentira invité à entrer (même de manière virtuelle). Et puis, avec une porte fermée, il pourra avoir l'impression que vous avez quelque chose à cacher. Là encore, c'est absolument subjectif, mais c'est comme ça.

Photo d'une chambre à coucher

Lumière: même si un soleil rayonnant innonde la maison, prenez toujours vos photos intérieures avec les lampes allumées. Cela augmente la sensation d'espace (passez la souris sur la photo de droite). De même, ouvrez les volets et tirez les rideaux.

Couleurs: sans faire de votre intérieur un musée d'art moderne, mettez ci et là une touche de couleur vive, en harmonie toutefois avec le reste. Les dames ont souvent un goût plus sûr que les messieurs : si vous appartenez à la seconde catégorie et avez un doute, laissez-vous conseiller.

Certes, les couleurs bistre, blanc-cassé, beige, ivoire, ocre pâle, rose délavé, mauve fatigué et vert olive (vaguement militaire) existent, mais si ce sont les seules couleurs de votre salon, il a peu de chance de séduire. Un ou deux coussins de couleur vive arrangeront tout ça. Eh ! c'est pour la photo, mmmhhh ? personne ne vous demande de garder les coussins.


Photos d'extérieur et saison: sur la côte méditerranéenne, à l'extérieur, la meilleure saison pour les photos, c'est l'hiver. Les couleurs sont plus franches, plus vives, et si votre propriété offre la vue sur mer, cette dernière sera plus profonde, plus impressionnante. En été, la brume de mer estompe ce beau paysage.

Photos d'extérieur et heure de la journée: au moins à l'extérieur, la meilleure heure pour faire vos photos, c'est le matin, entre 9 heures et midi en hiver, et jusqu'à 13 heures en été. Les couleurs et les reliefs apparaîtront mieux.

Photos d'extérieur et exotisme : si votre jardin offre un citronnier, un oranger (avec les oranges), un amandier ou un olivier, l'air de « ne pas y toucher », veillez à ce que le fruit soit bien visible, sans toutefois en faire une exposition botanique. Vos prospects venant du nord n'ont pas la possibilité d'avoir de pareils fruits dans leur terre d'origine, et dorénavant, ceux-ci non seulement seront visibles, mais ils seront « à eux ». Bien sûr, le palmier, le cactus, l'hibiscus ou la bougainvillée sont tout aussi exotiques, mais ça se mange pas.

Plans : si vous disposez d'un plan général de votre logement, vous pouvez l'ajouter.

Les deux questions

Au final, lorsque vous aurez « mitraillé » votre propriété avec l'appareil de photo, pour chacune d'elle, posez-vous les deux seules questions qui comptent :

Si une des deux réponses est « non », jetez-la et faites-en une autre. C'est la première étape à franchir pour une vente directe du propriétaire de votre bien immobilier en Espagne.

Ici, vous trouverez des exemples comparés de photos « à faire » ou « à éviter ».

Et ici, une liste de contrôle résumant tout ça au format pdf, que vous pouvez imprimer.

Et souvenez-vous: informer et séduire !


Les conseils ci-dessus ont été rédigés par J. Gaillard, webmaster immobilier depuis 2000.